15/11/2006

Immo Congo (141106)

Enquête publiée dans le quotidien "La Libre Belgique", le 14 novembre 2006

Le dessous des cartes d’un montage financier très lucratif

 

DSC00061Le dossier «Immo Congo» est présenté par d’aucun comme celui qui pourrait «faire tomber», Jean Claude Van Cauwenberghe. C’est en effet une lecture possible, car le leader socialiste carolo est bel et bien intervenu pour soutenir la candidature d’une société dont les actionnaires font parties de son réseau relationnel. Toutefois, une étude attentive des nombreux documents inédits que nous avons pu consulter conduit à s’interroger sur le rôle de bien d’autres acteurs de ce montage financier qui s’est avéré très lucratif pour certains opérateurs privés.

 

1. Le précédent parisien

Avant de nous rendre à Kinshasa, faisons un petit détour par Paris. En mai 2002, les gouvernements de la Communauté française et de la Région wallonne annoncent qu’ils disposeront bientôt d’une «maison commune» dans la ville lumière. Il s’agit d’un magnifique hôtel de maître déployé sur trois étages, se situant dans le quartier Saint Germain, à proximité immédiate de l’Assemblée nationale et de différents ministères. Pour acquérir ce bâtiment, il a fallu recourir à un montage financier original. En raison de règles de bonne gouvernance qu’ils se sont eux-mêmes imposées, ces gouvernements ne pouvaient emprunter la somme importante qu’il était nécessaire de débourser pour acquérir l’immeuble convoité. C’est le principe de la «norme d’emprunt», visant à ne pas accroître de manière excessive l’endettement de ces entités. Un système D. avait donc été imaginé qui faisait appel à un opérateur public, à savoir la Sofibail. Cette filiale de la Société Régionale Wallonne d’Investissement (SRIW) se portait elle-même acquéreuse du bien. A charge pour les exécutifs francophone et wallon de lui rembourser sa mise en lui payant un loyer pendant 30 ans. Au terme de ce délai, la Région et la Communauté deviendront propriétaires du bâtiment pour 1 euro symbolique.

 

2. Il faut un nouveau bâtiment à Kinshasa

En 2003, la Communauté française et la Région wallonne sont confrontées à un problème immobilier tout à fait semblable, mais cette fois à Kinshasa où, depuis 1985, un centre Wallonie-Bruxelles (CWB) a été ouvert. Très actif et fort bien ancré dans le milieu kinois, le CWB fait l’unanimité tant au niveau des autorités belges que congolaises. Il crée des liens positifs entre le Congo et la partie francophone du pays essentiellement au travers d’activités culturelles.

 

Début 2003, la majorité arc-en-ciel, tant au gouvernement wallon qu’à la Communauté française, décide de «stabiliser» et de développer l’implantation francophone belge à Kinshasa. En clair, le CWB aura besoin de plus d’espace. Il est d’abord envisagé d’acheter et d’aménager le bâtiment qu’il louait depuis 1985, avenue de l’Equateur : on parle alors d’un investissement de 1.950.000 euros (650.000 euros pour l’achat, 1.300.000 euros de frais de rénovation). Malheureusement, en mai 2003, les négociations menées avec le propriétaire avortent lorsque ce dernier annonce qu’il a décidé de vendre à un diamantaire libanais.

 

En juin 2003, Philippe Suinen, commissaire général du CGRI (Commissariat général au Relations Internationales) se rend à Kin pour parlementer avec le nouveau propriétaire. Mais le libanais se montre très gourmand : «Il voulait bien revendre mais pas en dessous de la somme d’1 million d’euros! Si nous voulions encore louer, il triplerait le loyer (225.000 euros par an au lieu de 75.000…)! Le diamantaire concluait par une menace : le bail en cours expirait au 31 décembre 2003 et si il n’y avait pas d’accord, il ne le renouvellerait pas… La délégation Wallonie-Bruxelles risquait d’être expulsée», témoigne M. Suinen.

 

Face à cet ultimatum, le gouvernement de la Communauté française envoie une mission technique à Kinshasa entre le 11 et le 15 septembre 2003. Dirigée par Chantal Dassonville, architecte directrice au ministère de la Communauté française et par son collègue Guy Melviez, elle a pour mandat de repérer un bâtiment à acheter qui pourrait convenir à l’implantation du nouvel espace «Wallonnie-Bruxelles». «Huit sites ont retenu notre attention mais l’un d’eux semblait particulièrement bien convenir. Il s’agissait d’un complexe de 4 immeubles situés dans le quartier des ambassades à Gombé, au coin de l’avenue des Aviateurs et de la rue de la Paix. L’endroit était inoccupé depuis 1988 mais il était bien entretenu. Le prix demandé par la propriétaire, une dame d’origine italienne domiciliée à Monaco était de 2.327.000 euros», se souvient M. Melviez.

 

Intertitre : 3. Tergiversations autour du financement de l’opération

En octobre 2003, des négociations ont lieu à Monaco entre cette dame et un représentant du cabinet Hasquin. Une option d’achat est signée pour un prix de 2.300.000 euro mais les délais pour réaliser l’opération sont brefs : un avenant au contrat prévoit en effet que la convention d’exclusivité expirera au 31 décembre 2003. C’est aussi la date à laquelle, rappelons-le, le bail de l’ancien bâtiment de la CWB à Kinshasa se termine. On est donc en situation d’urgence et, dès le 17 décembre 2003, le dossier est porté pour la première fois sur la table du conseil des ministres de la Communauté française.

 

Dans la note qu’il dépose alors au gouvernement, le Ministre-président Hasquin (MR) rappelle que la Communauté française et la Région wallonne n’ont pas la «capacité d’emprunt». Il préconise donc de s’orienter vers une formule comparable à celle qui fût utilisée pour l’acquisition de l’immeuble «St Germain» : la Sofibail-Immocita achèterait le bâtiment avec de l’argent prêté par une banque et le mettrait ensuite à disposition de la Région et de la Communauté en contrepartie d’un loyer couvrant le montant du remboursement du prêt. Au bout de vingt ans, la Communauté et la Région deviendraient propriétaires des lieux pour 1 euro symbolique. «Une décision de principe devrait être prise par Sofibail-Immocita lors de son conseil d’administration de ce mardi 16 décembre 2003», conclut la note du chef de gouvernement.

 

«Il fallait aller vite», témoigne M. Hasquin. «Je ne voulais pas que la délégation Wallonie-Bruxelles se retrouve à la rue et j’étais persuadé que l’accord d’un partenaire public tel que la Sofibail ne serait qu’une formalité. Malheureusement, cela n’a pas été le cas. Lors de cette réunion du 17 décembre 2003, nous n’avions pas l’accord de principe espéré et la décision d’acquérir le nouveau bâtiment de Kinshasa a du être reportée. Cela nous embarrassait. Dans les trois mois qui ont suivi, il a fallu négocier sur plusieurs fronts. Avec la dame de Monaco, pour la convaincre de prolonger l’option d’achat. Avec le diamantaire libanais pour lui demander de ne pas expulser les services Wallonie-Bruxelles de son bâtiment avant que nous ayons une solution de rechange. Et avec la Sofibail afin qu’elle nous donne une offre concrète. Nous avons eu gain de cause sur les deux premiers fronts. Par contre, avec les Wallons de la Sofibail, les choses se sont avérées être beaucoup plus compliquées. Ils ne nous disaient pas non mais, dans le même temps, ils ne faisaient pas avancer le dossier. C’était consternant car nous leur donnions toutes les garanties pour ce que cette opération se passe sans risque. Finalement, on s’est retrouvé dans une impasse. L’option d’achat avait été reportée à fin février, l’expulsion était désormais programmée pour fin avril… Dans ce contexte d’urgence, nous avons donc été forcés de chercher un opérateur privé qui accepterait de jouer le rôle de la Sofibail».

 

4. Une opération en or massif !

Selon des notes internes du gouvernement de la Communauté française, c’est «l’administration» qui est chargée de cette recherche d’un opérateur privé. Mais il serait osé d’évoquer ici un appel d’offre! Tant du côté wallon que de celui de la communauté française, c’est plutôt le carnet d’adresse qui fonctionne! Et finalement, fin février 2004, deux candidats investisseurs remettent des offres chiffrées en bonne et due forme. Le premier est un certain Robert Marlier, un promoteur immobilier résidant à Silly dans le Hainaut, là où habite Hervé Hasquin. «J’ai été contacté par un membre du cabinet Hasquin qui connaissait bien mon fils. La circonstance que j’habite dans la même commune que l’ex-ministre président de la Communauté française n’a rien à voir avec le fait qu’on ait pensé à moi. A cette époque, je ne le connaissais pas», assure cet homme d’affaire. Soit…

 

Le second candidat est clairement celui de la Région wallonne : il s’agit de Daniel Lebrun, autrefois membre du bureau de réviseur TCLM, un sympathisant socialiste qui, c’est de notoriété publique, fait partie de l’entourage proche de Jean-Claude Van Cauwenberghe.

 

La première offre, celle de Robert Marlier, est soumise au nom de la SA «Intelligence et Communication» (IC), basée à Uccle. La seconde offre, celle de Daniel Lebrun est soumise au nom de la SA «Congowalloninvest» (CWI) sise à Gosselies, une société officiellement dirigée par son épouse Sophie Gauquier. Elles sont très comparables, presque des copiés-collés, ce qui témoigne d’indubitables contacts préalables avec certains cabinets ministériels. Philosophie générale : ces opérateurs privés veulent bien acheter le bâtiment à la place de Sofibail mais à condition de ne prendre aucun risque financier.

 

Tant IC que CWI exigent que la Communauté et la Région garantissent que les loyers seront payés pendant toute la durée du contrat et quelque soit les circonstances, c’est-à-dire même si le bâtiment devenait inutilisable en raison de dégradations quelconques. Une garantie pour le moins importante dans un pays qui n’est pas à l’abri de troubles internes. IC et CWI demandent aussi que les gouvernements se déclarent «caution solidaire» auprès de la banque qui leur prêtera l’argent pour acheter le bâtiment : si pour une raison ou une autre, ces opérateurs privés ne remboursaient plus l’emprunt, la banque prêteuse serait autorisée «dès mise en demeure, à débiter d’office tout compte de la Région wallonne et de la Communauté française». Tant IC que «CWI» exigent enfin que la Région et la Communauté «supportent à leurs seuls frais tous les travaux d’entretien et de réparation des lieux (…) y compris les grosses réparations résultant de la vétusté et des cas de force majeure», ainsi que «tous les impôts, contributions ou taxes mis ou à mettre sur le bien (le terrain et les construction)».

 

Pour ces opérateurs privés, l’exigence d’une absence absolue de risque ne signifie pas qu’ils renoncent à la recherche de profit. Afin de se lancer dans cette opération, ils doivent emprunter 3.000.000 d’euros. Des contacts préalables pris par le cabinet Hasquin avec des banques leur garantissent un emprunt à taux fixe prévoyant un remboursement de 240.000 euros par an pendant 20 ans. IC propose aux gouvernements de la Communauté française et de la Région wallonne un loyer annuel de… 270.000 euros, lequel serait indexé sur base de l’indice belge de prix à la consommation (indice santé). Au bout des 20 ans, pour devenir propriétaire de plein droit de l’immeuble, la Région et la Communauté devraient encore payer 3% de la valeur du bien après rénovation et indexation, à concurrence d’une somme maximale de 200.000 euros. En tenant compte de tous ces paramètres (loyer, index, levée de l’option d’achat), la facture totale avoisinerait 6.700.000 euros, incluant un bénéfice net de 1.900.000 euros pour IC. Pas mal pour un investissement sans prospection, sans négociation et sans le moindre risque! On parlera même d’une affaire en or massif (1)

 

CWI est encore un peu plus gourmand. Le loyer proposé est de 240.000 euros par an, également indexé. Mais en plus, CWI veut aussi se réserver 150 mètres carré de bureaux qu’elle estime elle-même à une valeur de 12.000 euros par an et qu’elle utilisera pour ses propres intérêts. Au bout des 20 ans, la Région et la Communauté devraient encore débourser une somme de 300.000 euros (indexés) pour lever l’option d’achat. Après vingt ans et en comptant bas, la facture totale serait légèrement inférieure pour les gouvernements, soit environ 6.500.000 euros. Toutefois, il faut tenir compte de la perte de 150 mètres carré pour une valeur cumulée d’environ 300.000 euros sur 20 ans (index compris). Ce qui porte le coût de l’opération à quelques 6.800.000 euros, incluant un bénéfice de 2.000.000 d’euros pour CWI. (1)

 

5. L’inspection des Finances ne l’entend pas de cette oreille

Le dossier est transmis à l’Inspection des Finances (IF)… Et le bulletin n’est guère brillant. Dans une note datée du 8 mars 2004, l’inspectrice générale Marianne Zeegers admet que le choix de la Communauté française et de la Région wallonne d’acquérir un nouveau bâtiment est opportun. Par contre, elle se montre très critique quant à l’intervention d’opérateurs privés dans le montage financier : «Il est proposé d’acquérir un immeuble à Kinshasa pour un montant de 3.000.000 d’euros (achat : 2.300.000 euros ; rénovation, honoraires compris : 535.425 euros; Frais, taxes : 164.575 euros) (…) Sur le plan juridique, il faut remarquer que la Région wallonne et la Communauté française prennent absolument tous les risques : les suppléments de travaux allant au-delà de 535.425 euros sont à leur charge; tous les travaux ultérieurs, qui normalement incombent au propriétaire (exemple : grosse réparations), seront à charge de la Communauté française et de la Région wallonne; le loyer reste dû même si le bâtiment est inoccupable pour quelque raison que ce soit;».

 

Sur le plan financier, le jugement de l’IF sur les propositions des opérateurs privés est encore plus radical. Elle les juge tout bonnement «inacceptables». Suggestion de l’IF : «les deux offres devraient faire l’objet d’un avis du consultant financier pour la Région wallonne». Cet avis sera faxé au CGRI deux jours plus tard. Et il indique que l’IF a raison de s’interroger sur les marges bénéficiaires souhaitées par les opérateurs privés : «J’ai analysé les différents loyers demandés (…) Mes remarques sont les suivantes. CWI : le loyer est trop cher. Sur base des conditions de financement actuel, j’estime que le loyer de base devrait se situer entre 160.000 et 180.000 euros. IC : le loyer est trop élevé. Sur base des conditions de financement actuelles, j’estime que loyer de base devrait se situer entre 175.000 et 195.000 euros.»

 

Dans un tel contexte, l’Inspection des Finances manifeste clairement son souhait que le montage financier se fasse avec un partenaire gérant de l’argent public tel que la Sofibail (SRIW). Et elle souligne à cet égard qu’«une offre du 3 février 2004» a bel et bien été déposée par la Sofibail! Elle prévoyait la «constitution d’une société ad hoc» et le «financement de l’achat via I.N.G. ou Dexia». Constat étonné de Mme Zeegers : «Cette offre du 3 février 2004 n’était toutefois pas chiffrée et ne l’a toujours pas été jusqu’à présent. L’Inspection des Finances ne peut que s’interroger sur la non poursuite de cette offre et elle n’en connaît pas les raisons».

 

Vu ces remarques très négatives, une réunion de la dernière chance est organisée le 17 mars 2004 au CGRI avec le négociateur de la Sofibail, M. Jean Dehousse. Et, dès le lendemain, le président de Sofibail envoie un fax à Philippe Suinen : «Nous faisons référence à la réunion d’hier (…) au cours de laquelle il nous a été accordé un délai complémentaire pour nous permettre de déposer une offre aujourd’hui au plus tard. (…) Nous avons reçu une réponse négative d’une des deux banques que vous nous aviez invité à interroger, laquelle précise ‘la seule solution praticable est celle d’un crédit simple aux institutionnels ou à la société acquérant le bien avec garantie des institutionnels’, solution que vous avez toujours exclue. Nous sommes d’autre part toujours sans réponse de la seconde banque. En fonction de cette situation, nous ne pouvons que constater que nous sommes dans l’impossibilité de vous remettre une offre conforme à vos exigences dans le délai imparti».

 

Le sens de cette lettre est explicite. La Sofibail n’aurait pas pu concrétiser son offre dans les délais parce que le commissaire général Philippe Suinen (PS) aurait exclu l’hypothèse que les gouvernements de la Communauté française et de la Région wallonne garantissent l’emprunt que cette société aurait du contracter auprès d’une banque! Incompréhensible puisqu’on l’a vu ces exécutifs lorsqu’ils négociaient avec les opérateurs privés IC et CWI étaient prêts à donner toutes les garanties pour que l’opération puisse se faire sans le moindre risque pour le tiers acheteur (caution solidaire, payement inconditionnel du loyer pendant toute la durée du contrat).

 

Nous avons interpellé M. Suinen à propos de cette lettre du 17 mars 2004 qui lui donne un bien mauvais rôle. Il nous a dit «ne pas se souvenir» de cette missive de la Sofibail. Pour lui, si cette filiale de la SRIW n’a pas concrétisé son offre, c’est uniquement pour des «raisons techniques et juridiques» : «La Sofibail ne désirait pas s’engager dans une telle opération au Congo car elle l’a trouvait trop risquée». Le MR Hervé Hasquin propose une autre lecture : «Les wallons de la Sofibail ne voulaient pas s’investir dans ce projet parce que je le portais. Je veux dire, parce que c’est un ministre président de couleur libérale qui le portait. Or, il y a certaines influences socialistes très pesantes dans cette société».

 

Quelques mois plus tard, une version officielle de la non intervention de la Sofibail sera relayée par le magazine «Export News» édité par la Province du Hainaut : «A l’inverse de ce qui s’est passé l’an dernier lors d’une opération similaire de concentration des services Communauté et Région à Paris (Boulevard Saint Germain), la SRIW, via sa filiale Sofibail, n’a pas souhaité ici, après enquête et avis juridique étayés, s’engager dans une opération immobilière de ce type au Congo». Cette explication officielle laisse ouverte plusieurs questions. Pourquoi alors la Sofibail a-t-elle déposée une offre, le 3 février 2004? Comment expliquer la lettre du 17 mars 2004 des dirigeants de la Sofibail, lesquels ne font état d’aucun obstacle technique ou juridique mais d’un blocage des banques… Blocage que les opérateurs privés, bien moins solides financièrement, n’ont jamais rencontré? Comment se fait-il enfin que l’«avis juridique étayé» de la Sofibail n’apparaisse nulle part dans l’ensemble du dossier ? Nous avons bien entendu cherché à en savoir plus auprès de la Sofibail. En vain. Jean Dehousse, l’homme qui fut responsable de ce dossier au sein de la société publique n’a pas donné suite à notre demande d’entretien.

 

6. Une première décision tombe

 

A la mi-mars 2004, le dossier n’a toujours pas trouvé d’aboutissement. Or, la situation de la délégation «Wallonie-Bruxelles» de Kinshasa devient de plus en plus préoccupante. Le diamantaire libanais a, en effet, trouvé un nouveau locataire pour le bâtiment de l’avenue de l’Equateur. Et il insiste pour que les Belges déguerpissent pour le 30 avril 2004 au plus tard. Abandonnant leurs tractations avec la Sofibail, les gouvernements de la Communauté française et de la Région Wallonne sont plus que jamais déterminés à finaliser le dossier avec un opérateur privé. Oui mais lequel choisir et puis aussi, comment répondre aux objections de l’Inspection des finances ? Tant IC que CWI sont donc amenés à préciser leurs offres.

 

Le 11 mars 2004, la CWI ouvre un second tour de propositions. Dans le projet qu’elle dépose, cette société défend la légitimité de sa recherche de profit. Pour elle, il s’agit d’«une rémunération normale de «porteur» de dossier.» Elle module aussi son offre : CWI veut bien renoncer au 150 m² qu’elle demandait dans sa première proposition mais pour autant que le loyer soit porté à 132.000 euros par semestre. La CWI va même plus loin, elle veut bien travailler «à livre ouvert» et propose que «dans ce cas, le solde bénéficiaire ou déficitaire sera partagé en deux parties égales entre la SA CWI d’une part et la Région wallonne et la Communauté française d’autre part au terme du bail. Toutefois, préalablement à ce partage, une somme équivalente à 3% des loyers encaissés sera prélevée par la SA Congowalloninvest au titre de rémunération de gestion du dossier».

 

Si on reprend la calculette, il s’avère que cette offre est désormais la plus intéressante : l’opération porterait sur un coût total d’environ 6.300.000 euros incluant un bénéfice de 1.500.000 euros pour l’opérateur privé. De son côté, IC ne modifie pas son offre de prix initiale mais la société bruxelloise donne des garanties juridiques supplémentaires. Même si elle devait être un jour en liquidation ou en faillite, les droits de la Communauté française et de la Région sur le bâtiment seraient garantis.

 

Le dossier est une nouvelle fois transmis à l’Inspection des Finances par le cabinet Hasquin qui centralise le dossier. Tout le dossier ? Non. La nouvelle offre de CWI n’est pas communiquée comme en témoigne un rapport de l’IF daté du 9 avril 2004. On peut en effet lire que «la SA Congowalloninvest» n’a pas, à la connaissance de l’Inspection des Finances, transmis de modification à son offre initiale», tandis que «la SA Intelligence et Communication a précisé les termes de son offre». Et de formuler ce commentaire : «L’inspection des finances ne peut que continuer à penser que l’offre est chère par rapport aux conditions que devraient pouvoir obtenir la Région wallonne et Communauté française»

 

Le 21 avril 2004, le ministre-président Hasquin estime que le dossier doit enfin revenir sur la table du gouvernement. Dans la note qu’il dépose à l’attention des ministres, il préconise de choisir… la société IC dirigée par l’habitant de sa commune, Robert Marlier. Argument, ce dernier est moins cher, ce qui ne correspond pas à nos propres estimations. Il est vrai que cette note du ministre-président Hasquin ne tient apparemment pas compte de la dernière proposition de CWI dans ses calculs (2).

 

On lit en effet dans la note Hasquin déposée au gouvernement de la Communauté Française qu’«une analyse des coûts des deux offres au m² (en ce compris l’option d’achat) fait apparaître les montants suivants : - offre SA Congowalloninvest 4.391 euro/m² (coût total sur 20 ans pour une surface louée de 1184 m² puisque CWI réclame 150 m² pour ses bureaux) ; - offre S.A. Intelligence et Communication : 4258 euro/m² (coût total sur 20 ans pour une surface louée de 1334 m²). Compte tenu des assurances juridiques fournies et de son prix plus intéressant, il est proposé de retenir l’offre de la SA Intelligence et Communication». Les ministres du gouvernement qui reçoivent cette présentation du dossier entérinent : c’est IC qui sera l’heureux élu, sous réserve de l’accord de la Région Wallonne. Huit jours plus tard, c’est fait : le gouvernement wallon tranche lui aussi en faveur d’IC : «le loyer annuel est fixé, pour une durée de 20 ans, à un montant de 270.000 euros, pris en charge, à parts égales, par la Communauté française et la Région Wallonne».

 

7. Coup de théâtre au CGRI

 

Fin de l’histoire ? Que nenni. Début mai 2004, la décision du 21 avril 2004 est remise en cause. IC qui avait obtenu le marché va devoir désormais le partager avec la société de Daniel Lebrun et consorts. «Il n’y avait aucune nécessité à ce que la société Carolo partage ce marché. Si ce n’est évidemment l’intérêt financier de cette dernière. Mais je n’ai pas eu le choix. Mon collègue wallon Jean-Claude Van Cauwenberghe a pris personnellement contact avec moi. Si je ne cédais pas, il bloquait le dossier et la délégation «Wallonie-Bruxelles allait se retrouver à la rue», nous dit M. Hasquin.

 

C’est au 21 avril 2004, juste avant le début de sa réunion de gouvernement qu’Hervé Hasquin fait remonter l’«intervention» de Van Cau. Mais les faits montrent qu’à cette date, elle ne porte pas vraiment puisqu’IC est bel et bien désigné comme l’opérateur privé qui achètera le bâtiment de Kin. Question : si Van Cau intervient avec force pour qu’une société wallonne rentre dans ce marché dès le 21 avril 2004, comment expliquer que le gouvernement wallon présidé par le même Van Cau décide lui-même, en date du 28 avril 2004, de confier ce marché à la seule société bruxelloise IC ?

 

Cette question ouvre l’hypothèse d’autres interventions. Le témoignage de Robert Marlier qui représentait les intérêts d’IC dans les négociations de l’époque aussi. Comme Hervé Hasquin, le leitmotiv de M. Marlier est d’affirmer : «Je n’ai pas eu le choix». Il explique en effet qu’immédiatement après avoir été désigné par le gouvernement de la Communauté française, soit le lendemain du 21 avril, il a été contacté par MM. Dewit et Dervaux, deux fonctionnaires du CGRI. Ceux-ci lui auraient fait savoir que la Région wallonne ne lui confirmerait pas l’attribution du marché s’il ne le partageait pas avec CWI de Daniel Lebrun et Sophie Gauquier. Cette version pose cependant une nouvelle fois problème sur le plan chronologique car quelques jours plus tard, le 28 avril, le gouvernement wallon avait tout de même confié le marché à la seule IC de Robert Marlier… 

 

Sous réserve des éclaircissements que pourraient apporter la justice et/ou une éventuelle commission d’enquête parlementaire, le véritable coup de théâtre dans ce dossier a lieu en date du 10 mai 2004. Ce jour-là, une réunion d’urgence est organisée au CGRI. Sont présents, un représentant du cabinet Van Cau, un représentant du cabinet Hasquin et les deux opérateurs privés, soit IC et CWI. Que se dit-on alors ? Une note du gouvernement de la communauté française datée du 12 mai 2004 et rédigée par le cabinet Hasquin donne tous les détails : «La société retenue a fait part de son souhait d’associer à l’opération une société wallonne, suite à des contacts avec plusieurs investisseurs wallons soucieux de développer des activités au Congo. Ce souhait a été confirmé par courrier du même jour par la SA Intelligence et Communication au Commissaire général Monsieur Philippe Suinen. La SA Intelligence et Communication propose de concrétiser cette association en se substituant, aux fins de cette opération, une nouvelle société constituée, à part égales, entre une société wallonne (la SA Capamar) et elle-même, dénommée «Immo Congo. Au cours de la réunion précitée du 10 mai dernier, il a été indiqué aux différents interlocuteurs que les deux entités ne pourraient marquer leur accord sur ce changement que pour autant que leurs obligations financières ne soient pas alourdies.»

 

Nous disposons de la lettre de Robert Marlier à Philippe Suinen qui est évoquée dans cette note du cabinet Hasquin. Sous l’entête d’ «Intelligence et Communication», il écrit : «Nous avons l’honneur de vous confirmer nos propositions émises lors de notre réunion de ce jour. Notre société souhaite en effet faire participer des sociétés wallonnes dans cette opération et dès lors constituer une nouvelle société dénommée «Immo Congo SA» dans laquelle elle apparaîtrait à 50% et pour laquelle elle se porte fort de la bonne exécution et du respect des engagements pris. Les conditions de location, le montant du loyer, de l’option, de la durée resteraient inchangés et sont repris dans le nouveau contrat de bail ci-annexé.»

 

Dès le 11 mai 2004, la société Immo Congo SA est constituée dans l’étude du notaire Hubert Michel à Charleroi. Les associés sont la SA «Intelligence et Communication» et la SA «Capamar» qui représente les intérêts de Daniel Lebrun, l’ami de Van Cau. Mais parmi les fondateurs, on trouve aussi Alain Tirou qui est plutôt étiqueté libéral à Charleroi. Sollicitée une dernière fois sur ce dossier, l’Inspection des finances estime que «Les modifications apportées au projet ne sont pas de nature à changer les remarques faites dans l’avis du 9 avril 2004.» Traduction : que ce soit avec IC, avec CWI ou avec les deux sociétés réunies dans «Immo Congo», l’affaire reste mauvaise pour les finances publiques…

 

8 Un bail très lucratif

Le 12 mai 2004 : l’opération de passe-passe est cependant validée par les gouvernements de la Communauté française et de la Région wallonne. Une très belle affaire pour les opérateurs privés. Les gouvernements signent un bail d’une durée de 20 ans avec option d’achat. Immo-Congo achète le bâtiment pour le montant de 2.300.000 euros et prend en charge des travaux de rénovation pour un montant de 535.425 euros, ainsi que «différents frais, taxes et honoraires (estimés à 164.575 euros)». Ce qui porte son emprunt bancaire à 3 millions d’euros.

 

L’intervention des privés n’est que financière. Ainsi le bail prévoit que «les travaux (de rénovation) seront exécutés sous les ordres et la surveillance des preneurs. Ils seront également réceptionnés par ces derniers» (Art.2). Le bail est «non résiliable» (Art 4.) Le loyer annuel est fixé à 270.000 euros indexé (Art.5). Ce qui après un an, a déjà porté le loyer à environ 278.000 euros. Si l’index progresse de manière comparable jusqu’à la fin de la convention, on peut estimer que le loyer sera de 372.000 euros en 2024. Et que sur une période de vingt, les indexations cumulées auront alourdis la charge locative d’environ 1.312.000 euros.

 

En clair, cela donne un investissement global de 270.000 euros x 20 ans. Soit 5.400.000 euros auquel il faut ajouter environ 1.320.000 euros d’indexations cumulées, ce qui conduit la facture à 6.720.000 euros et la levée de l’option d’achat de maximum 200.000 euro en 2024, ce qui porte l’investissement public à  6.920.000 euros. A cela s’ajoute la mise à disposition gratuite d’une partie du bâtiment au bénéfice d’Immocongo (150 mètres carrés estimés à 12.000 euros par an indexés, ce qui équivaut à une perte supplémentaire de 320.000 euros. Montant final de l’opération : 7.240.000 euros. De son côté, la seule estimation du loyer payé par l’opérateur privé contenue dans le dossier du gouvernement fait état d’un remboursement d’emprunt à l’ING pour un montant avoisinant les 240.000 par an, soit 4.800.000 euros sur vingt ans. Résultat estimé : 2.425.000 euro de bénéfice total pour Immo Congo. Pour quelques réunions de travail, la signature de deux actes chez un notaire et d’un contrat de bail avec le preneur, c’est bien payé.

 

D’autant plus que le contrat ne présente aucun risque pour l’opérateur privé. L’article 7.2. prévoit que c’est le locataire qui assumera les charges d’entretien généralement attribuées au propriétaire : «les preneurs supporteront à leurs seuls frais tous les travaux d’entretien et de réparation des lieux (…) y compris les grosses réparations résultant de la vétusté et des cas de force majeure».

 

Si dans de telles circonstances le bien devenait inutilisable, la Région et la Communauté devrait tout de même payer leur loyer. C’est l’article 11 : «Pendant toute la durée du bail, les loyers sont dus en toute circonstance et sans exception. L’obligation de payer les loyers est irrévocable, inconditionnelle et abstraite et n’est en aucune manière liée à la jouissance, à l’état ou la valeur du bien (…) et reste entière, nonobstant tout évènement quelconque en ce compris la force majeure, le fait du prince, la disparition totale ou partielle du bien pour quelque cause que ce soit, dont l’expropriation ou la destruction totale ou partielle suite, notamment, à un incendie (…) ou à un changement de régime politique».

 

L’article 7.6 précise en outre que «les preneurs supporteront tous les impôts, contributions ou taxes mis ou à mettre sur le bien (le terrain et les construction)». L’article 8.2 ajoute qu’à la fin du bail, tous les aménagements faits au frais des gouvernements «seront acquis (pour Immo Congo), dans l’état où ils se trouveront, sans indemnité au bailleur».  Enfin l’article 14 prévoit que la Région et la Communauté sont caution solidaire d’Immo Congo pour le prêt consenti par ING.

 

Au bout de cette enquête, nous avons évoqué les clauses de ce contrat avec des professionnels de l’immobilier. Tous nous ont dit qu’une affaire si bien rémunérée sans prise de risque aucune était une véritable aubaine. Par étonnant qu’il y ait eu tant de tractations pour que tout le monde monte à bord d’un navire qui, ce n’était sans doute pas prévu, commence aujourd’hui à prendre l’eau… 

 

(1)    : Il s’agit ici d’estimations prenant pour a priori une évolution constante de l’index au cours des 20 prochaines années.

(2)     : Bien que, par ailleurs, la deuxième proposition de CWI est annexée à la note du ministre-président Hasquin…

10:23 Écrit par michelbouffioux dans Actualité | Lien permanent | Commentaires (5) |  Facebook |

Commentaires

SÉPARATISME «mini-spam» ---> SÉPARATISME EN EUROPE

--- Il y a plusieurs IDIOTS... que ne comprennent pas ceci: n'existe pas aucune invasion!

--- Une Invasion est une action hostile!...
--- Ce qu'arrive en Europe c'est... une Gestion de l'entrée des immigrés... pour que les personnes marche dans le 'Jouir-Parasite'... c'est-à-dire, la majorité des Européens [... le 'Parasite-Blanc']:
-1- ils prétendent jouir main d'oeuvre servile immigrée à 'prix de la pluie';
-2- ils prétendent jouir l'existence de personnes qui payent les Pension de Retraite [malgré... ils ne constituer pas une Société où se procède au Renouvellement Démographique!!!]


--- Ne soyez pas des IDIOTS!!!
--- Le chemin à poursuivre... n'est pas 'Lécher-les-Bottes' à la majorité des Européens!...
--- Le chemin à poursuivre... c' est 'déclarer la guerre' au 'Parasite-Blanc'... c'est-à-dire, le SÉPARATISME ETHNIQUE AUTOCHTONE (la division des pays):
[... avant c'est tard excessivement... ]
1) un espace (50%) de Concurrence Globale (pour les 'globalisation-Lovers');
2) autre espace (50%) de Réserve Naturelle : pour la conservation des Identités Ethniques Autochtones.
{voir : separatism-50-50.blogspot.com/ }


REMARQUE : Pour le 'Parasite-Blanc' (la majorité des Européens) "les mauvais" sont tous ceux qui se opposent à le 'Jouir-Parasite'...... en conséquence...... ils sont INTOLÉRANTES envers l'existence d'États Ethniques -> pour la conservation des Identités Ethniques Autochtones.

Écrit par : pvnam_2 | 18/11/2006

Immo Congo Bravo pour vos remarques dimanche sur la une

Merci d'être là

Écrit par : Tebaldi Irma | 19/11/2006

mais n'y a t il pas de magouille ? Merci , nous sommes un peu moins "idiots" grâce aux éléments que vous nous donnez. Et dire que ces pauvres enseignents manquent d'appareils dias, de livres à distribuer aux élèves dont les parents ne peuvent les acheter, de dictionnaires, de voyages scolaires impossibles à organiser, des profs de gym sans salle dans l'école , sans ballons suffisants, sans douches ... alors que d'autres...Merci de nous réveiller Monsieur Bouffioux

Écrit par : claeys | 19/11/2006

Tiens, Est-ce que le journal du mardi (ou du samedi) existe encore ? J'ai lu votre interview de la mère de Delphone Boël... Quand même, avec le raffût qu'elles font, il ne faut pas s'étonner que le palais leur ferme la porte. Quant à la FEB, avec ces gens-là, il ne faut pas attendre de miracle non plus (même s'ils font partie du monde chrétien, enfin, de leur monde chrétien...)

Écrit par : Pivoine Blanche | 21/11/2006

Et l'omnipotence de Van Cau, alors ? Il nous faudrait un exposé aussi documenté, sur les raisons qui font le très autoritaire Di Rupo, celui qui régente tout, semble se casser les dents, sur le cas du "gros". On aimerait que les rares journalistes d'investigation encore en fonction en terre francophone, se penchent sur cette question. Sous peine de voir s'amplifier la rumeur malsaine. Mais est-ce vraiment... une rumeur ??? Il n'y a pas de fumée sans feu.

Écrit par : GERARD | 03/12/2006

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